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到底什么样的房企,才能拿到“救命钱”?

发布日期:2022/9/5 13:46:19 浏览:32

到底什么样的房企,才能拿到“救命钱”?周末,7月的社融数据出来了。显然不及预期。直接指向放水的指标M2已经达到了2016年以来的最高位,但反映房贷需求的指标——居民中长期贷款,7月忽然环比暴跌超9成。夜壶提起来了,但是水基本没有进入地产。今年二季度许多城市集中救市,房贷相关指标曾经连续两个月回暖,但市场好不容易聚集起来的一丢丢信心,又被无情的停贷潮给轰了下去。虽然还没有出现史上第三次“净偿还”,虽然连长三角的强二线都开始了第N轮调控松绑,但如果一直没有真正为烂尾楼纾困的落地措施,接下来的局面,恐怕难以回天。毕竟,房地产是周期之母。从这个角度来看,前几天郑州出台的,全国首个地方性的纾困基金,是真正的意义重大。这一单由地方政府牵头的百亿纾困基金,不但点燃了“烂尾楼之都”超百个停工的住宅楼盘、约60万业主们的希望,也打响了“保交付”这个全国性工程的第一枪。但事实是,第一笔纾困的钱,流向了建业地产的……写字楼项目。这似乎与大家印象中最需要“救”的烂尾住宅,毫不相关。到底是怎么回事?到底是什么样的房企和项目,才能拿到“救命钱”?我们先来拆解一下郑州的纾困基金。根据《郑州市房地产纾困基金建立运作方案》,纾困基金的运作,采用“母基金——子资金——项目”的多层嵌套模式。用大白话翻译过来,就是母基金出20的钱,各区政府根据每个项目分别成立子基金,再出20的钱。余下的60,由社会资本和金融机构一并承担。那母基金的钱从哪来呢?由郑州地产集团和河南资产管理有限公司注资,而这两个公司,分别隶属于郑州市国资委,以及河南省财政厅。也就相当于省市两级平台共同出资100亿元,以此撬动约700—800亿元的资金总规模。那么,这些钱的投向,是怎么选择的呢?运作方案里也有详细的解释——这要求,就蛮高的。作为一个需要纾困的烂尾项目,首先盘活后的销售收入必须覆盖已有投资,也就是剩余货值要足够高。其次,项目还必须“干净”,没有复杂的债权债务关系。总结下来,只有资产质量非常好的项目,才能率先得救。但第一笔纾困基金流向的,郑州北龙湖区金融岛的建业写字楼,却是个意外——我们发现,无论有没有纾困基金,这个项目都会得救。因为它是河南省定向救“河南王”建业地产的一环,只不过刚好纾困基金到来,提供了资金支持的通道罢了。早在去年9月,一番求助信已经道出了河南本地王的艰难处境。彼时,建业在信中情真意切地写道,由于受水灾和疫情的影响,建业地产的销售出现断崖式下滑,有潜在员工失业和银行失信的风险。然后,行业发展直转之下,即便建业已经努力自救,也没能摆脱困难的局面。就这么苟着的时候,今年6月,建业终于等来了一个好消息——以6.88亿港元,把约29的股权卖给河南省铁路建设投资集团。由此,河南省国资委正式成为建业的第二大股东,建业顺利“染红”。此后,建业在开展业务和融资方面,的确是方便多了。有了国资的加持,在一周前,建业顺利兑付了美元债,今年再无到期的境外债。而且重点来了,还喝到了纾困基金的“头啖汤”。据接近建业的人士向媒体透露,建业的住宅项目公司内部可以消化,唯有写字楼需要借助外部力量。此前,郑州地产集团已经对该项目展开了长达数月的尽调,即便没有纾困基金的出台,当地政府也会出手相救。所以,尽管不在停贷名单之列,也不是与民生最为相关的住宅类,但丝毫没有妨碍第一笔纾困的钱,就直接投向了建业位于北龙湖的金融岛项目。但讲真,建业的金融岛项目,确实品相看上去不错。项目位于“郑州版陆家嘴”之称的金融岛,岛上共计有34栋金融办公楼,“岛主”包括有中原银行、工商银行、中国人保等金融巨头。更重要的是,这个项目依然处于建设阶段,根据前期拿地时“交付5年才能上市”的约定,现在项目一套房子也没卖。也算得上是个优质项目了。说到这里,我相信你也能看出来纾困基金的基本逻辑了。首先,从政府角度来看,纾困基金也是国有资产,那肯定是不能亏的。其次,纾困基金的投向最好能“以小博大”,用尽量少的钱,盘活更多的项目,创造更大的效益。但是,这背后就存在悖论了。比如,如果“项目不能亏”,那么有资格“入围”的烂尾楼盘到底能有多少?到底怎么在“保民生”和“不亏钱”之间获得平衡?又比如,投下去的钱要怎么回收?后期又怎么能确保房企把救命钱拿去给普通项目保交付,而不是挪去还债?而且,一个比较明显的趋势是——各地纾困基金出台后,第一批获救的会是当地的龙头房企。就拿建业举个栗子吧。为什么在河南,率先得救的是建业,而不是某大某创,或者其他民企?只能说,建业之于河南的影响力,实在是太大了。1992年建立的建业地产,深耕河南30年,实现了河南122个县及县级以上城市的全覆盖。期间,链接了多少上下游供应商,创造了多少就业岗位和税收——此时此刻,河南比任何时候,都需要一个稳定的建业。而且,恒大爆雷之后,出险房企的风险化解一直执行“地方属地”原则。如果建业无法靠自身力量扭转颓势,地方政府最后还是要收拾这个烂摊子。所以,在有限的资金里,地方纾困基金必然优先选择保省内的龙头企业。

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